Nuova Imposta sostitutiva 8% e cessione dei terreni: come risparmiare Irpef

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A seguito della cessione di terreni agricoli ed edificabili, ma non tutti, è utile prestare attenzione al regime fiscale ai fini irpef applicabile alle plusvalenze derivanti dalla differenza tra il valore del terreno ed il prezzo di cessione e che possono modificare le scelte di vendita tra proprietario cedente e futuro acquirente dell’area.

Negli articoli passati potete trovare la guida fiscale alla cessione dei terreni edificabili e agricoli, nonchè ad ulteriori fattispecie.

A cosa serve la rivalutazione

A pagare meno imposte e anche un bel pò di meno in quanto in luogo della tassazione ordinaria che si avrebbe sulla plusvalenza derivante dalla vendita di terreni e partecipazioni potrete pagare un’imposta fissa (che a mio avviso lede il principio di progressività dell’imposta avvantaggiando i grandi patrimoni) con le percentuali sotto descritte. In pratica viene preso questo nuovo valore che sarà pari al valore attuale di mercato come da perizia e sarà confrontato con il valore di vendita: nella sostanza non dovrete avere presumibilmente alcuna plusvalenza da tassare per cui il valore della tassazione si limita al pagamnto dell’imposta sostitutiva.

Quando poi andrete a vendere il valore rivalutato rileverà ai fini della determinazione dei redditi diversi ex artt. 67, comma 1, lettere a) e b) del TUIR per i terreni e le aree fabbricabili e ex artt. 67, comma 1, lettere c) e c-bis) per le partecipazioni sociali.

Leggi di Bilancio 2018

Nuova proroga con qualche variante per la rivalutazione del valore dei terreni edificabili e destinazione agricola. La rivalutazione serve ad abbattere la plusvalenza che si genererebbe tra valore di acquisto iniziale e valore di cessione. I terreni, come in occasioni delle precedenti ipotesi di rivalutazioni devono essere detenuti alla data del primo gennaio 2018.

La perizia che assevera il nuovo valore deve essere presentata entro il 30 giugno 2018 e per il perfezionamento deve esser effettuato il versamento del modello F24 in unica soluzione o in tre rate. Per il perfezionamento basta come al solito anche il pagamento della prima rata. Se rateizzate in tre rate vi sarà il tasso del 3% annuo da pagare sulle altre due rate.

L’aliquota applicata per l’imposta sostitutiva è dell’8%.

Legge di Bilancio 2016

Dal primo gennaio 2017 sono riaperti i termini per effettuare nuovamente fino al 30 giugno 2016 la rivalutazione delle partecipazioni che subirà un aumento inaudito ed immotivato se non con l’esigenza di fare come al solito cassa. le aliquote infatti si allineano si sulle partecipazioni sia sui terreni all’8% mentre prima avevamo solo il 4%. Un aumento del doppio ossia del 100% rispetto ala scorsa riapertura die termini.

Novità dal DDL 2015 Decreto legge Stabilità

L’imposta sostitutiva sulla rivalutazione di partecipazioni e terreni passa all’8 per cento per la rivalutazione del costo di acquisto di terreni e partecipazioni non negoziate in mercati regolamentati.

Nella sostanza avremo che potrete versare l’imposta per la rivalutazione nella seguente misura:

  • 2% del valore risultante dalla perizia giurata per le partecipazioni non qualificate;
  • 4% del valore risultante dalla perizia giurata per le partecipazioni qualificate ed i terreni.

Da quando Scatta l’aumento

L’aumento della tassazione relativa alla rivalutazione di terreni e partecipazioni scatta sul possesso al primo gennaio 2015 versando entro il 30 giugno 2015.

Chi può accedere all’imposta sistitutiva per la rivalutazione dei terreni e partecipazioni

Potranno accedere al regime agevolato le persone fisiche non esercenti attività d’impresa, le società semplici, società e associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5 TUIR, gli enti non commerciali per quel che attiene alle attività non inerenti all’attività d’impresa.

Chi può redigere la perizia valutativa per determinare il valore del terreno

Una voce di costo dell’operazione di affrancamento riguarda anche la perizia valutativa d’azienda che potrà essere richiesta a professionisti iscritti agli albi degli ingegneri, architetti, geometri, dottori agronomi, agrotecnici, periti agrari, periti industriali edili; da periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura, ai sensi del Testo Unico di cui al R.D. n. 2011/1934.

A cosa si applica

L’imposta sostitutiva potrà essere applicata ai terreni agricoli e ai terreni edificabili purchè non facenti parte di attività strumentale all’attività dell’impresa. Sarebbe da chiarire quindi se i terreni di proprietà delle società che sono classificati in bilancio come immobili patrimoniali potranno godere delle agevolazioni fiscali in questione.

Come si procede

In tal modo sarà necessario dapprima individuare il trattamento fiscale della plusvalenza in base alla tipologia del terreno (edificabile, agricolo, ecc) ed il periodo di possesso e riderterminare il valore fiscale o il costo sostenuto in precedenza a seconda del titolo con cui si è entrati in possesso.

Per abbattere il costo fiscale dell’operazione di cessione è prevista una imposta sostitutiva di rivalutazione del terreno pari al 4% (ora dell’8%) del valore normale del terreno che emergerà da apposita perizia di stima giurata asseverata e depositata presso la Cancelleria del Tribunale o anche presso un Notaio dove si assevera.

Dovrete pertanto procurare la perizia giurata da predisporre entro la scadenza del 30 giugno e ricordo che potrete produrla anche dopo l’atto di cessione nel senso che non è necessario produrla prima, anche se sarebbe auspicabile e semprechè sia fatta entro il 30 giugno. Lo stesso vale per il pagamento dell’imposta.

Modalità di pagamento dell’Imposta sostitutiva del 8% sul valore dei terreni

Il pagamento dell’imposta sostitutiva può avvenire in un’unica soluzione o mediante il versamento di 3 rate con una maggiorazione del 3% annuo a partire dalla seconda.

L’effetto dell’imposta sostitutiva sui redditi delle persone fisiche

L’opportunità data a coloro che si avvalgono della legge di rivalutazione dei terreni è quella do abbattere il valore della plsuvalenza in qaunto il nuovo valore fiscale con cui confrontare il prezzo di cessione sarà quello rivalutato piùù elevato pertanto se ante rivalutazione la plusvalenza avrebbe avuto un valore pari 100 e su cui possiamo ipotizzare una tassazione al primo degli scaglioni Irpef del 23% pari a 23, con la legge di rivalutazione a parità di condizioni la tassazione è solo pari a 4 con un risparmio estremamente rilevante ed un risparmio in termini di irpef considerevole.

Fattispecie particolari: Coloro che avevano già rivalutato

Coloro che avevano già goduto dell’agevolazione potranno portare in diminuzione della nuova imposta quella pagata precedentemente purchè riferita agli stessi beni.

Esistono molte fattispecie relative al trattamento fiscale dell’imposta sostitutiva in quanto è molto ampio lo scenario dei titolari del diritto di proprietà o altri diritti sui terreni che si sono succeduti nel tempo a seguito anche di vicende familiari, separazioni, accordi per la spartizioni, successioni e donazioni che rendono a volte complicata la ricostruzione del corretto trattamento fiscale delle cessioni.

Vi ricordo comunque che la rivalutazione in caso di più intestatari del diritto di proprietà sui terreni può essere applicata anche pro quota in virtù della possibilità di cedere la propria quota del terreno anche indipendentemente da quella degli altri intestatari e titolari di diritti sulle restanti quote o particelle catastali del terreno.

Imposte di registro sulla vendita del terreno edificabile e agricolo

Oltre all’irpef infatti vi è anche l’imposta di registro da pagare per la registrazione dell’atto di vendita e che non è per niente bassa come imposta anche se molti la tralasciano. Nel seguito trovate a tal proposito un articolo dedicato proprio a queste imposte a a come variano a seconda della tipologia del terreno.

Sintesi tassazione vendita di terreni edificabili e agricoli(Link)

Le imposte di registro solitamente sono però a carico della parte acquirente che avrà l’interesse a registrare l’atto per vedersi riconosciuto il proprio diritto di proprietà.

Tabella Locazioni Immobili ai fini Iva e Registro (da aggiornare)

Tabella Cessioni Immobili Iva e Registro (da aggiornare)

Regime fiscale cessione terreni
Guida Fiscale Cessione Terreni

http://www.tasse-fisco.com/case/prezzo-valore-registro-acquisto-terreno-accertamenti/33645/

Riferimenti normativi: Legge 448 del 2001 e successive proroghe, DL 70 del 2011

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Fonte: Tasse-fisco.com

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